במציאות הכלכלית של שנת 2026, תיק המשכנתא שלכם עשוי להיות הנכס הפיננסי הכי משתלם שבבעלותכם ולעיתים אפילו יותר מהדירה עצמה. אם לקחתם משכנתא בין השנים 2019 ל-2022, אתם כנראה נהנים מריביות היסטוריות נמוכות שכיום נראות כמו חלום רחוק.
כאשר אתם מחליטים למכור את הדירה הקיימת ולקנות דירה חדשה (תהליך של "שיפור דיור"), עומדת בפניכם דילמה: האם לסגור את המשכנתא הישנה ולחתום על חדשה בריביות השוק הנוכחיות, או לבצע פעולה שנקראת גרירת משכנתא.
במדריך זה נצלול לעומק הטכני של התהליך, נבין את "מסלול המכשולים" של הבנקים, ונספק לכם צ'ק-ליסט משימות מדויק לביצוע גרירה מושלמת.
מהי בעצם גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא היא פעולה שבה הלווה מעביר את השעבוד (המשכון) שרשום לטובת הבנק מנכס א' (הדירה הנמכרת) לנכס ב' (הדירה הנרכשת), תוך שמירה על כל תנאי ההלוואה המקוריים: אותן ריביות, אותם מסלולים ואותו לוח סילוקין (תמהיל משכנתא)
בניגוד למיחזור משכנתא שבו אנחנו "שוברים" את החוזה ויוצרים חדש, בגרירה החוזה נשאר חי- רק הביטחונות משתנים.
1. למה גרירה היא הצעד הכלכלי הכי חכם ב-2026?
הסיבה היא פשוטה: פער הריביות. אם המשכנתא המקורית שלכם היא בריבית קבועה של 2.5%, וריבית השוק היום נעה סביב 5.5%, גרירת המשכנתא חוסכת לכם פער של 3% בשנה על יתרת החוב. בחישוב על משכנתא של מיליון ש"ח ל-20 שנה, מדובר בחיסכון מצטבר שיכול להגיע ל-250,000 ש"ח ואף יותר.
בנוסף, גרירה פוטרת אתכם מתשלום עמלות פירעון מוקדם (קנסות יציאה). מכיוון שאתם לא מחזירים את הכסף לבנק אלא רק מעבירים אותו לנכס אחר, הבנק לא יכול לגבות קנס על איבוד הריבית העתידית שלו.
2. גרירה לפיקדון (ערבות בנקאית): הפתרון המורכב למצבי ביניים
אחד האתגרים הגדולים בשיפור דיור הוא לוח הזמנים. לעיתים קרובות אתם מוכרים את הדירה הישנה לפני שקיבלתם את המפתח לדירה החדשה, או אפילו לפני שמצאתם אחת כזו. במצב כזה, אין לאן "לגרור" את המשכנתא באופן מיידי.
כאן נכנס הפתרון הטכני: גרירה לפיקדון.
- מכירת הדירה: אתם מוכרים את הדירה והקונה רוצה שהיא תהיה נקייה משעבודים.
- הפקדת הכסף: במקום לסלק את המשכנתא, אתם מפקידים את יתרת החוב בחשבון נאמנות (פיקדון) בבנק לטובת המשכנתא.
- שחרור הנכס: הבנק משחרר את השעבוד מהדירה הישנה, והיא נרשמת על שם הקונה.
- המשכנתא נשארת חיה: אתם ממשיכים לשלם את ההחזר החודשי כרגיל, למרות שאין כרגע דירה המשועבדת לבנק- הפיקדון הכספי הוא הביטחון של הבנק.
הגרירה הסופית: ברגע שאתם קונים את הדירה החדשה, הבנק מעביר את השעבוד לפיקדון לדירה החדשה ומשחרר לכם את הכסף המזומן.
3. התנאים של הבנקים (והמלכודות)
הבנק לא תמיד שש לאשר גרירה, במיוחד כשהריביות שלכם נמוכות. גרירה היא הפסד כלכלי לבנק, ולכן הוא יבדוק אתכם בציציות:
- יחס החזר והכנסות: למרות שמדובר באותה משכנתא, הבנק רשאי לבדוק מחדש את יכולת ההחזר שלכם. אם ההכנסות שלכם ירדו משמעותית או שהדירוג האשראי (BDI) נפגע, הבנק עלול להערים קשיים.
- טיב הנכס החדש: הבנק יבצע שמאות לדירה החדשה. אם מדובר בנכס עם בעיות משפטיות, חריגות בנייה או נכס שנמצא ביישוב שהבנק לא אוהב לבטח, הגרירה עלולה להיפסל.
- ביטוחים: עליכם לעדכן את ביטוח המבנה לדירה החדשה.
4. צ'ק-ליסט משימות: איך לבצע גרירת משכנתא בפועל?
כדי שלא תלכו לאיבוד בבירוקרטיה, הנה סדר הפעולות המדויק:
שלב א': בדיקת היתכנות כלכלית
- הוצאת דוח יתרות מעודכן: בדקו מהן הריביות בכל מסלול ומהי יתרת החוב המדויקת.
- השוואת שוק: בדקו מהן הריביות שתוכלו לקבל היום על משכנתא חדשה. אם הפער קטן מ-0.5%, אולי גרירה לא שווה את המאמץ הבירוקרטי.
שלב ב': הגשת בקשה עקרונית לגרירה
- פנייה לבנק: יש להגיש בקשה רשמית לגרירה לפני שחותמים על חוזה מכירה של הדירה הישנה.
- איסוף מסמכים: 3 תלושי שכר, דפי עו"ש, אישורי הכנסות נוספות.
שלב ג': שמאות
- הזמנת שמאי: הבנק ישלח שמאי מטעמו לדירה החדשה (והישנה, אם מדובר בגרירה לפיקדון). וודאו ששווי הנכס החדש מספק כדי לכסות את החוב ביחס המימון המאושר (לרוב עד 75% לדירה ראשונה/יחידה).
שלב ד': הצד המשפטי
- חתימה על מסמכי גרירה: חתימה על כתבי התחייבות, משכנתא ושטרי משכון בבנק.
- רישום בטאבו/רשם המשכונות: עורך הדין שלכם צריך לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק על הנכס החדש.
5. המקרה של "גרירה פלוס" (גרירה + תוספת)
ברוב המקרים, הדירה החדשה יקרה יותר מהישנה, והמשכנתא המקורית לא מספיקה. במצב כזה אתם מבצעים "גרירה פלוס":
- החלק המקורי נגרר באותם תנאים (למשל 800,000 ש"ח ב-2.5%).
- החלק הנוסף נלקח כמשכנתא חדשה לכל דבר בריביות השוק (למשל עוד 400,000 ש"ח ב-5.5%). חשוב: שני החלקים חייבים להיות באותו בנק. לא ניתן לגרור משכנתא מבנק א' ולבקש את התוספת מבנק ב'.
6. עלויות נלוות שתצטרכו לשלם
גרירה היא לא בחינם, וחשוב לתקצב אותה:
- עמלת גרירה: סכום קבוע של כמה מאות שקלים (לרוב סביב 250-700 ש"ח).
- שמאות: 600-1,200 ש"ח לדירה סטנדרטית (יכול להגיע ל-3,000 ש"ח בנכסים מורכבים).
- אגרות רישום: אגרות לטאבו ולרשם המשכונות (כ-500 ש"ח).
- עמלת ערבות בנקאית: אם בחרתם במסלול של גרירה לפיקדון, תשלמו עמלה על הערבות שהבנק מוציא לכם.
אל תתנו לבנק לנצח!
גרירת משכנתא היא זכות חוזית שלכם ברוב המקרים, אך הבנקים לא תמיד ששים לשתף פעולה. הם עשויים לטעון שהכנסותיכם לא מספיקות או שהנכס לא מתאים, רק כדי לגרום לכם לסגור את ההלוואה הזולה ולפתוח יקרה.
הידע המקצועי והניסיון של יועץ משכנתאות הם קריטיים כאן. אנחנו ב"אביב ייעוץ משכנתאות" יודעים איך "לארוז" את תיק הגרירה כך שהבנק לא יוכל לסרב, ואיך לוודא שאתם שומרים על כל שקל מהריביות המצוינות שהשגתם בעבר.
מתכננים לעבור דירה ורוצים לדעת אם גרירה היא הפתרון הנכון עבורכם? אל תחתמו על שום חוזה לפני שבדקנו לכם את הכדאיות. השאירו פרטים ונחזור אליכם עם ניתוח מלא.
